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9 raisons d’investir dans l’ancien + 2 conseils

Bien que cela dépende de la personne à qui vous demandez, on peut dire sans risque que le marché immobilier ne se porte pas très bien au moment où nous publions cet article au quatrième trimestre de 2020. Cela peut sembler contre-intuitif, mais c’est pourtant le bon moment pour acheter. Mais, au lieu de vous tourner vers le quartier avec des loyers élevés, le marché de la vente aux enchères ou les programmes neufs en VEFA, vous devriez plutôt envisager d’investir dans l’ancien. Cela présente de nombreux avantages que nous verrons ensemble dans cet article.

1 – Plus de caractère dans l’ancien

Les maisons anciennes ont un certain caractère que vous ne trouverez pas dans les constructions actuelles de maisons et d’appartements. Il peut s’agir d’un escalier sculpté à la main, d’un évier de ferme, de vitraux originaux ou d’une cheminée classique. Ce sont autant de caractéristiques que vous ne trouverez probablement pas dans les maisons modernes. Il y a même des histoires de personnes qui ont acheté et vécu dans des maisons d’église rénovées. En comparaison, les promoteurs actuels dupliquent les mêmes maisons plus ou moins en kit qui suivent leurs standards. Pour les appartements, vous pouvez être sûr que vous aurez les mêmes prestations que tous les voisins de votre immeuble. Ainsi, investir dans l’ancien vous assurera une certaine singularité par rapport aux personnes qui choisissent d’investir dans le neuf.

investir dans l'ancien

2 – Investir dans l’ancien pour profiter des constructions plus solides

Soyons réalistes : les maisons ne sont plus construites comme elles l’étaient. Une maison ancienne a généralement des murs plus épais et une charpente construite avec du bois ancien. Cela signifie que le bois est plus dense et plus durable. De plus, les portes sont généralement en bois massif et sont équipées de ferrures conçues pour durer.

3 – Investir dans l’ancien permet d’acquérir à un meilleur prix

C’est totalement évident de le dire mais investir dans l’ancien vous permet d’acquérir un bien immobilier à un bien meilleur prix surtout si votre but est de dégager un excédent mensuel de trésorerie pour aller doucement vers une vie de rentier immobilier.

Le mythe de la défiscalisation immobilière

Le problème avec l’investissement dans le neuf, surtout quand il s’agit de défiscalisation, c’est que les prix sont gonflés par les promoteurs pour largement dépasser la moyenne du marché à un emplacement spécifique.

Selon notre analyse auprès de nos clients qui ont d’abord suivi les mauvais conseils d’un conseiller en gestion de patrimoine en acquérant un bien immobilier en défiscalisation avant de rejoindre notre programme « Retraite anticipée« , nous avons pu observer que le différentiel entre le prix du marché et le prix qu’ils ont payé correspond approximativement à la réduction d’impôts qu’ils ont obtenue sur la durée de défiscalisation.

L’exemple d’un cas concret vaut mieux que la théorie

Pour clarifier la phrase précédente, nous pensons qu’il est indispensable de prendre l’exemple de Daniel (l’un de nos clients, dont nous ne citerons pas le nom de famille pour des questions de confidentialité). Daniel a acheté un bien immobilier en défiscalisation en 2012 via le programme SCELLIER qui était le dispositif avant la défiscalisation DUFLOT puis PINEL.

Il a payé ce bien à 208 000€ dans le département 77 et cela lui a donné droit à 27 040€ de réduction d’impôts via les 13% du dispositif sur 9 ans, soit 3004€ de réduction d’impôts par an. Ce n’est pas tout. Ce bien a généré en moyenne un déficit foncier de -6000€/an. Autrement dit, la différence entre ce qu’il a dû dépenser par an et ce qu’il a dû payer donnait un résultat négatif de 6000€. Juste que là, tout est normal car le soi-disant rôle de ce genre de dispositif est justement de vous permette d’amortir du capital sur un bien immobilier au lieu de payer des impôts.

Etant donné que Daniel était dans la tranche marginale d’imposition à 30% et déjà propriétaire d’un autre bien immobilier avant celui-ci qui lui générait un bénéfice foncier de +8000 €. Cela veut dire qu’avec ce bénéfice foncier de 8000€, il payait 2400€ d’impôts sur le revenu supplémentaire (8000 x 30%) + 1376€ de CSG-CRDS (8000€ x 17.2%) , soit un total d’impôt supplémentaire de 3776€.

Avec l’opération SCELLIER à -6000€, son bénéfice est donc passé à +2000€ (8000€ – 6000€), donc il paie 600€ d’impôts supplémentaires (2000 x 30%) + 344€ de CSG-CDRS (2000€ x 17.2%), soit un total de 944€.

Sur les 9 ans, cela va donc créer une déduction d’impôts de 25 488€.

(3 776€ – 944€) x 9 ans = 25 488€.

Juste que là, tout a l’air parfait, en cumulant la réduction d’impôts de 27040€ et la déduction d’impôt due au déficit foncier de 25 488€. Nous arrivons à 52 528€ d’impôts en moins sur 9ans ce qui semble magnifique.

Qui a réellement encaissé les avantages fiscaux?

Maintenant, voici le problème, étant donné que le SCELLIER de Daniel aura 9 ans en 2021, il s’est renseigné sur la valeur marchande de son bien avec un grand sourire. En effet, il se rappelle encore du conseiller en gestion de patrimoine qui lui avait fait des simulations avec un bien immobilier qui aurait pris environ 1% de valeur par an sur 9ans. Soit environ 9% à la fin des 9 ans. Avec un bien acquis à 208 000€ (hors frais de notaire et autres frais d’acquisition), il s’attendait à attendre une estimation de son bien à environ 226 000€. Il serait donc gagnant sur tous les tableaux entre les impôts payés en moins et la plus-value immobilière.

Sauf que la douche froide est survenue quand l’agent immobilier lui a dit que la valeur marchande de son bien était de 163 000€. Vous avez bien lu, 45 000€ en dessous du prix d’acquisition. C’est même pire que cela parce qu’il n’a pas payé seulement 208 000€. En plus de cette somme, il a dû faire financer les frais de notaire, les frais bancaires, les frais de cautionnement ou d’hypothèque, la commission du cabinet de gestion de patrimoine.

Pour le dire autrement, s’il vend en 2021, ce n’est pas lui qui va encaisser les 52 528€ de réduction d’impôts, mais ce sont le promoteur immobilier et le cabinet de gestion de patrimoine qui ont déjà encaissé cette somme depuis 2012 lorsqu’il a signé chez le notaire. Si vous pensez que Daniel est exception, détrompez-vous. Pour éviter ce genre d’arnaque, vous devriez acquérir le guide « Rentier IMMO express« .

Rentier IMMO express

Nous reviendrons plus en détail sur ce point avant la fin de l’article, mais à ce stade de notre propos, vous devez déjà avoir en tête que pour gagner de l’argent dans l’immobilier et devenir rentier, vous devez investir dans l’ancien et certainement pas dans le neuf.

4 – Investir dans l’ancien pour profiter d’une TVA réduite

Peu de personnes sont conscientes de ces petits détails qui font la différence, mais investir dans l’ancien permet de profiter d’une TVA à 10% par l’entreprise qui va vous facturer les travaux.

Tandis qu’en investissant dans le neuf, les travaux sont taxés à 20%. Etant donné que c’est vous,’ en tant que particuliers,’ qui payez la TVA, cela signifie que vous pouvez économiser 10% sur le prix des travaux simplement en choisissant d’investir dans l’ancien.

5 – Investir dans l’ancien pour avoir un bien neuf moins cher

Ce point est dans la suite logique du point n°4, si vous souhaitez avoir un bien immobilier neuf qui ne vous pose aucun problème pendant des années, cela vous coûtera généralement moins cher d’investir dans l’ancien puis de faire faire les travaux pour arriver à un logement comme neuf plutôt que d’investir dans le neuf directement.

Plus il y aura de travaux à réaliser dans la limite du raisonnable, plus vous pourrez tirer le prix d’achat vers le bas et plus investir dans l’ancien va vous permettre d’avoir un bien « comme neuf » à un prix inférieur à celui du marché.

Comme nous l’avons vu précédemment, très souvent, investir dans le neuf revient à payer la commission ou la marge des intermédiaires en plus du prix du bien. Ces intermédiaires sont :

  • Le promoteur immobilier,
  • Le commercial qui vous a reçu et qui vous a fait découvrir le bien sur plan si vous achetez en VEFA ou qui vous a fait visiter le bien si les travaux sont terminés
  • La banque qui vous a conseillé de vous positionner sur le bien en question
  • Le cabinet de gestion de patrimoine
  • etc.

6 – Investir dans l’ancien permet d’agencer votre bien comme vous le souhaitez

Effectivement, c’est un autre des avantages d’investir dans l’ancien. En acquérant un bien qui nécessite de faire des travaux, vous allez pouvoir définir avec votre artisan les modifications qui vous souhaitez faire pour apporter davantage de valorisation à votre bien.

  • Abattre une cloison non porteuse pour ouvrir la cuisine sur le salon,
  • Installer une douche italienne au lieu de la vieille baignoire en place,
  • Réagencer la salle de bain,
  • Créer une ouverture ou rajouter un VELUX pour apporter davantage de luminosité,
  • Condamner une porte qui n’a pas d’utilité dans la nouvelle configuration que vous avez en tête,
  • Créer un couloir ou un sas intermédiaire si vous souhaitez desservir les pièces différemment,
  • Déplacer un point d’eau,
  • Créer une nouvelle chambre en prenant de la place sur un salon trop grand,
  • etc.

La question logique que nous aimerions vous poser maintenant est la suivante :

Si vous aviez acheté dans le neuf (au-dessus du prix du marché), oseriez-vous casser des choses pour les refaire à votre convenance?

Prenons une analogie avec les personnes qui font du tuning automobile. Ils achètent des voitures d’occasion (donc naturellement moins chers que les neuves) afin de les modifier à leurs souhaits au point où la voiture « tuné » vaut plus cher que la voiture neuve d’origine. Bien que n’étant pas des spécialistes du domaine, vous devez savoir que les gens qui font du tuning ne vont pas acheter acheter une voiture neuve chez le concessionaire du coin.

tuning automobile

7 – Revendre ou louer plus cher que la moyenne

Une fois que votre bien aura été refait à neuf avec une personnalisation qui plaît au plus grand nombre, vous ne devriez pas avoir de mal à louer ou à revendre votre bien au-dessus du prix du marché.

Lorsque vous regardez des émissions comme « Maison à vendre » de Stephane Plazza, cela nous surprend toujours de voir à quel point la plupart des personnes achètent un bien immobilier juste pour poser leurs valises avec une superbe décoration.

Si vous acquérez le guide « Rentier IMMO express » ou que vous rejoignez le programme « Retraite anticipée« , vous saurez comment investir dans l’ancien sur des biens immobiliers que personne ne veut. Des biens que vous pourrez négocier à la baisse en suivant les stratégies que vous découvrirez dans ces deux solutions. Puis, après les travaux de rénovation, l’aménagement et la décoration, vous pourrez proposer des biens en location ou à la vente que tout le monde veut.

8 – Tous les biens seront anciens dans 10 ans

Etant en fin 2020 au moment où nous écrivons cet article, sachez que si vous cherchez à acheter un appartement maintenant, ce dernier sera au prix du marché dans le quartier de la ville que vous visez. Il y aura peu ou pas de différences de prix entre un logement qui a été construit en 2005 et un qui a été construit en 1995.

Et pourtant, il y a 10 ans d’écart entre ces deux biens. Tout cela pour dire que cela ne sert à rien d’acheter un logement neuf aujourd’hui avec les prix au-dessus du prix du marché pratiqués par les promoteurs immobiliers. Car, un bien acheté trop cher aujourd’hui faudra plus ou moins autant que les autres biens sur le marché dans 10 ans. Donc, alors que vous auriez acheté plus cher que les autres, vous devrez vendre plus ou moins au même prix que les autres.

Comme les maisons anciennes ne sont généralement pas aussi populaires auprès des acheteurs que les maisons récentes, vous pouvez peut-être en obtenir une pour un prix moins élevé. De plus, elles sont souvent plus grandes que les maisons construites récemment. Si la superficie en m² est importante pour vous, investir dans l’ancien peut représenter un moyen relativement abordable d’en obtenir davantage.

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9 – L’avantage fiscal d’investir dans l’ancien

Investir dans l’ancien, spécialement dans un bien qui nécessite de faire des travaux va vous permettre de réduire votre imposition durant le temps d’amortissement des travaux. Prenons un bien acquis à 100 000€, qui nécessite que vous réalisiez 30 000€ de travaux avant de pouvoir le mettre en location meublée par exemple. Dans ce cas, vous allez opter pour le statut LMNP. (Loueur Meublé Non Professionnel). Admettons que vous ne fassiez pas d’apport. Cela signifie que c’est votre banque qui va financer le bien + les travaux + les coûts d’acquisition (notaire, caution bancaire, etc.). Maintenant, la dernière supposition est que les travaux ont mis 3 mois et que vous avez maintenant un bien parfaitement rénové, meublé et décoré dont le loyer que vous percevrez sera supérieur au cumul de vos charges disons, dès le quatrième mois.

Mais, lorsque viendra le moment de déclarer vos revenus, vous allez déclarer vos loyers d’une part, mais également vos charges incluant les 30000€ de travaux. Pour l’administration fiscale, même si c’est la banque qui a financé vos travaux, les impôts considèrent que c’est votre charge.

Comme vous ne pouvez pas déclarer plus de 10000€ de déficit par an, cela signifie que vous serez en profit dès le 4ème mois, mais, votre résultat fiscal sera négatif pendant 3 ans le temps d’absorber les 30000€ de travaux.

Pour le dire autrement, vous allez gagner plus d’argent tous les mois tout en payant moins d’impôts qu’avant pendant 3ans. Si ce n’est pas suffisamment clair et que vous souhaitez savoir comment créer de l’argent à partir de rien grâce à l’immobilier, vous devriez sérieusement acquérir le guide « Rentier IMMO express« .

Deux conseils avant de vous lancer

Investir dans l’ancien peut présenter des mauvaises surprises lorsque l’on ne s’y connaît pas donc, le premier conseil consiste à toujours faire une contre-visite avec un artisan si le bien vous a plu à la première visite. Il vous aidera à mieux voir les défauts du bien et à mieux chiffrer les travaux.

Concernant le second conseil, vous devez savoir que si faire une erreur dans votre emploi va vous coûter 0€ (c’est votre employeur qui devra assumer), dans le cas de l’investissement dans l’immobilier, une erreur va immédiatement vous coûter plusieurs milliers d’euros.

Acheter trop cher suite à une mauvaise négociation de votre part, ne pas savoir comment réduire les frais de notaire, ne pas négocier les choses incontournables sur le crédit et être focalisé sur le taux, mal estimer le montant des travaux ainsi que plein d’autres détails très importants sont toutes des choses qui peuvent vous coûter des milliers, voire des dizaines de milliers d’euros et ainsi transformer une potentielle bonne affaire en le pire cauchemar de votre vie.

Le dernier conseil de cet article est donc le suivant: FORMEZ-VOUS avant d’investir.

Voyez le guide « Rentier IMMO express » coûtant seulement 47€ comme un petit investissement qui vous permettra de:

  • ne pas perdre des milliers d’euros inutilement
  • vous assurer de faire les choses comme il faut pour que votre investissement soit profitable pour vous avec des milliers d’euros supplémentaires dans votre poche.

Rentier IMMO express

Table des matières du guide « Rentier IMMO express »

Afin que vous sachiez concrètement si ce guide vous expliquant comment investir dans l’ancien est fait pour vous, veuillez trouver ci-dessous l’ensemble des sujets traités dans ce dernier.

  1. Les différentes options fiables pour investir dans l’immobilier
  2. La règle d’OR à laquelle il ne faut JAMAIS déroger lorsque vous investissez
  3. Les critères importants à négocier sur un crédit immobilier
  4. Comment identifier un bon vendeur (la personne qui vous permettra de faire une bonne affaire)
  5. Comment estimer la marge de négociation sur un bien
  6. Les meilleurs stratégies de négociation pour gagner des milliers d’euros sur vos transactions immobilières
  7. La raison pour laquelle vous devriez privilégier les agents immobiliers
  8. Astuces simples pour réduire les frais de notaire
  9. Un outil en ligne pour estimer les frais de notaire
  10. Connaître votre capacité d’emprunt
  11. Tout savoir sur le fait d’investir en nom propre dans l’immobilier
  12. Tout savoir sur le fait d’investir dans l’immobilier via une entreprise
  13. Accès à un excellent simulateur de crédit immobilier
  14. Comment situer le taux du crédit que vous propose votre banque par rapport au prix du marché
  15. Accès à un outil en ligne pour estimer le capital restant du sur vos crédits en cours
  16. Accès à un outil en ligne pour déterminer la durée optimale que vous devriez choisir dans le cadre de vos investissements
  17. Présentation d’indicateurs financiers avancés dans l’immobilier
  18. La raison pour laquelle vous devez avoir un PEL
  19. Partage sur quelques livres très intéressants sur l’investissement dans l’immobilier
  20. L’explication la plus claire qui soit pour savoir si vous devez acheter votre résidence principale ou pas
  21. Présentation du site meilleursagents.com pour vous accompagner dans vos investissements
  22. Accès à un outil en ligne pour déterminer la rentabilité brute d’un investissement
  23. Accès à un outil en ligne pour déterminer la rentabilité nette d’un investissement
  24. Présentation du site rentila pour vous accompagner dans vos investissements
  25. Mon avis sur les programmes de défiscalisations immobilières (Pinel et autres)
  26. Tout savoir sur la location nue
  27. Tout savoir sur l’investissement dans les SCPI
  28. Tout savoir sur l’investissement sur les parkings et les garages
  29. Aller plus loin avec les lots de parkings et garages
  30. Tout savoir sur la location meublée
  31. Tout savoir sur la colocation étudiante
  32. Tout savoir sur la location saisonnière
  33. Tout savoir sur l’investissement dans des immeubles de rapport
  34. Comment investir dans les REIT
  35. Tout savoir sur l’immobilier commercial
  36. Présentation du site Castorus pour vous accompagner dans vos investissements
  37. Comment paramétrer des alertes pour ne pas perdre votre temps à chercher des affaires tout le temps
  38. Présentation du site « rendementlocatif » pour vous accompagner dans vos investissements
  39. Partage sur LA clé absolue qui vous permettra d’avoir un succès retentissant durant votre vie d’investisseur(euse) immobilier

Espérant que cet article vous aura plu et que nous avons réussi à vous convaincre qu’investir dans l’ancien est ce qui vous permettra de converger vers une vie de rentier, n’oubliez pas que nous pouvons vous aider via notre guide « Rentier IMMO express« .

9 raisons d’investir dans l’ancien + 2 conseils

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