Acheter un appartement pour le louer

Peu importe votre âge actuel, il est fort à parier que vous avez sans doute entendu dire qu’investir dans la pierre était une bonne chose à faire pour toute personne souhaitant s’assurer un complément de revenu une fois à la retraite. Malheureusement, pour l’écrasante majorité des personnes, leur résidence principale est leur seul investissement et pour celles qui décident d’acheter un appartement pour le louer, elles le font de la mauvaise manière.

Le discours des soi-disant experts de l’immobilier

Mais qui sont donc les soi-disant experts?

Les banques, les agents immobiliers, les notaires, les gestionnaires de patrimoine et parfois même les expert-comptables. Ces derniers auront tendance à vous présenter une vision patrimoniale en bon père de famille de l’investissement immobilier.

Pour le dire en quelques lignes, vous achetez un appartement bien placé, en super état qui demande seulement de poser ses valises. S’il est neuf, c’est encore mieux. Vous essayez de prendre le crédit le plus court possible pour le rembourser le plus vite possible afin de pouvoir enfin profiter des loyers une fois que le crédit sera soldé, soit dans 15 à 25 ans. De plus, vous allez réduire vos impôts durant toute la durée du crédit immobilier car vos charges seront supérieures aux loyers.

La loi PINEL = Se tirer une balle dans le pied

Toujours parmi les soi-disant experts, ils n’hésitent pas à mettre en avant des programmes immobiliers neufs via la loi PINEL. Pour simplifier le concept, il s’agit d’acheter un appartement pour le louer. Sauf que vous l’achetez sur plan en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) à un prix au-dessus du prix du marché et vous devez le louer à un prix en dessous du prix du marché.

Pour que vous acceptiez cela avec un grand sourire, vous avez droit à une réduction d’impôt qui est complété par le déficit foncier de l’opération immobilière. La réduction d’impôt correspond à 2% du prix de vente par an de 0 à 9 ans, puis 1% du prix de vente par an si vous décidez de profiter du dispositif sur 12 ans. Quant au déficit foncier, il correspond au différentiel entre les loyers que vous allez recevoir sur une année et le cumul des dépenses liées à l’investissement (crédit, taxe foncière, assurance, frais de gestion, etc.). Ce résultat étant forcément négatif dans le cadre du PINEL, cela s’appelle donc un déficit foncier.

Maintenant, nous le disons très simplement: Valider une transaction via le dispositif PINEL, cela revient presque toujours à se tirer une balle dans le pied. Cela freine complètement votre enrichissement.

Comment interpréter une défiscalisation immobilière PINEL

Alors qu’à la base, acheter un bien immobilier pour le louer est censé être quelque chose de positif pour vous, le faire via la loi PINEL est mauvais pour les points suivants:

• Pendant toute la durée de l’opération, il vous restera moins d’argent qu’avant sur votre compte courant à la fin de chaque mois pendant 6 à 12 ans selon la durée durant laquelle vous allez rester sous la loi PINEL. Certes, vous allez payer moins d’impôts (voire ne plus payer d’impôts du tout dans certains cas), mais le différentiel entre le loyer que vous recevrez et le cumul d’argent que vous devrez sortir tous les mois sera généralement supérieur à ce que vous payez avant en impôt.
• Vous n’avez quasiment aucune chance de revendre en réalisant une plus-value. Acheter à un prix au-dessus du marché et espérer revendre à un prix encore plus élevé est simplement insensé.
• Dans les nombreuses simulations que vous avons réalisé sur des biens actuellement en vente en défiscalisation PINEL, nous nous sommes rendus compte que le prix de vente du bien était supérieur au prix du marché et que ce surcoût était plus au moins équivalent à la réduction d’impôt que l’acquéreur veut réaliser. Pour le dire autrement, c’est le promoteur immobilier qui met votre réduction d’impôt dans sa poche.
• Votre interlocuteur vous poussera en plus à prendre des assurances loyers impayés et vacances locatives, mais, sachez qu’il y a de faibles chances que vous ayez besoin de cela pour les raisons suivantes: Votre bien sera neuf et le loyer sera en dessous du prix du marché, donc les gens vont se bousculer pour le louer. Il sera alors facile de choisir le meilleur profil pour votre appartement à condition bien sûr que vous ayez choisi un bon emplacement.

Comment bien acheter un appartement pour le louer

Nous sommes contraints de commencer par affirmer à 100% que c’est possible car cela peut surprendre la première fois que vous entendez cela.

Il est possible d’acheter un appartement qui rapporte mensuellement plus que le cumul de toutes les charges qui y sont lié tout en payant moins d’impôt. Dans notre programme « Rentier IMMO express« , nous vous expliquons cela dans les détails mais, nous allons tout de même voir dans cet article comment bien acheter un appartement pour le louer.

Votre priorité est de payer moins d’impôt

Tout d’abord, vous devez savoir que dans l’immobilier, on gagne de l’argent lorsque l’on achète et non lorsque l’on vend. Autrement dit, vous ne devez pas acheter au prix du marché, voire pire, au-dessus du prix du marché. Au contraire, vous devez acheter en dessous du prix du marché. Pour trouver des biens immobiliers en dessous du prix du marché, vous devrez apprendre à identifier les bons vendeurs. Autrement dit les personnes qui sont contraintes de vendre en dessous du prix marché. Pour ne citer que quelques exemples, il peut s’agir d’une succession, d’une faillite personnelle ou d’un divorce. Votre objectif étant de réduire vos impôts, vous devrez choisir un appartement qui nécessite de faire beaucoup de travaux. Lorsque vous avez trouvé l’appartement qui vous convient en matière configuration interne et d’emplacement, vous devrez faire intervenir un artisan afin qu’il vous fasse un devis que vous allez joindre à votre dossier de demande de crédit.

Maintenant, voyons comment vous allez concrètement réduire votre imposition. Le bien devra être meublé et vous devrez idéalement opter pour le régime LMNP.

Etant donné que vous allez devoir passer par une entreprise ou un artisan pour réaliser des travaux dans votre appartement, votre résultat fiscal de la première voire des 3 à 7 premières années sera négatif, sauf que dès que les travaux seront terminés, disons 2 mois, vous allez meubler votre appartement et commencer à gagner de l’argent. Donc, concrètement, votre loyer mensuel sera plus important que le cumul des charges mensuelles. La conséquence de cela sera que vous aurez davantage d’argent sur votre compte à la fin de chaque mois, sans payer un centime d’impôt supplémentaire. Cela est possible car les travaux financés par votre banque vont être considérés fiscalement comme si vous les aviez payé vous-même.

Votre priorité est de gagner plus d’argent

Si acheter un appartement pour le louer est simplement synonyme de gagner de l’argent pour vous et que vous êtes prêt à payer plus d’impôts pour vous enrichir sérieusement, vous devrez chercher un appartement en dessous du prix du marché qui nécessite beaucoup moins de travaux.

D’ailleurs, si vous souhaitez vraiment gagner beaucoup d’argent, nous vous recommandons plutôt d’acquérir un appartement plus grand pour faire de la colocation étudiante ou alors un immeuble de rapport pour multiplier les rentrées d’argent. Vous pourriez penser que ce n’est pas possible pour vous comme beaucoup de nos clients avant qu’ils se décident à suivre notre programme « Retraite anticipée« . Et pourtant, nous sommes persuadés que cela est à votre portée à condition de savoir comment s’y prendre.

Que souhaitez-vous faire maintenant ?

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